Mit welchem Erlös kann ich bei einem Verkauf rechnen?
Transparenz liegt uns sehr am Herzen — schließlich geht es um Ihr Geld. Daher erläutern wir Ihnen gerne, zu welchem Kurs Sie sich von einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds trennen können, welche Faktoren bei der Kursermittlung eine Rolle spielen oder auch einfach nur, warum in vielen Fällen auch ein Kurs von weniger als 100 % der Beteiligungssumme zu einem positiven Anlageerfolg führt.
Grundsätzlich gilt:
Je höher der Ankaufskurs ist, umso mehr Anleger werden bereit sein, ihre Fondsbeteiligungen zu veräußern. Für den Käufer sinken andererseits die Ausschüttungsrendite (Ausschüttung in % der Anschaffungskosten) sowie die Renditechancen.
Je tiefer der Ankaufskurs ist, umso weniger Anleger werden bereit sein, ihren Anteil zu veräußern. Damit kann die steigende Nachfrage nach "Zweitmarktstücken" nicht bedient werden. Es ist entscheidend, dass der Ankaufskurs zu einem fairen Interessenausgleich zwischen Käufer und Verkäufer führt.
Wesentlicher und objektivster Anhaltspunkt für den Ankaufskurs ist nach unserer Überzeugung der so genannte innere Wert der Beteiligung. Bei der Ermittlung des „inneren Wertes“ wird fiktiv die Auflösung/Liquidation des betreffenden Fonds unterstellt, d.h. für die Immobilien bzw. für das Investitionsobjekt wird der so genannte Verkehrswert überschlägig ermittelt und von diesem Wert die vertraglich vereinbarten Veräußerungskosten sowie die aktuellen Fremdmittel abgezogen bzw. die Liquiditätsreserve sowie das u.U. noch nicht verbrauchte Damnum der Fremdfinanzierung hinzuaddiert. Der verbleibende Nettoveräußerungserlös wird zu dem Gesellschaftskapital ins Verhältnis gesetzt und als Prozentsatz ausgewiesen.
Aus der nachfolgenden Berechnung am Beispiel eines geschlossenen Immobilienfonds wird deutlich, dass der Verkehrswert der Immobilien und der Stand des Fremdkapitals maßgeblich Einfluss auf den inneren Wert und somit auf den Zweitmarktkurs haben. Eine während der Fondslaufzeit erfolgte Tilgung der Fremdmittel führt damit zu einem höheren Zweitmarktkurs.
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie werden u.a. folgende Faktoren berücksichtigt:
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Allgemeine Situation am Immobilienmarkt
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Entwicklung des Standortes
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Vermietungssituation
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Laufzeit der Mietverträge
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Höhe der nachhaltig erzielbaren Marktmiete
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Gebäudezustand |
