Kursermittlung

Transparenz liegt uns sehr am Herzen — schließlich geht es um Ihr Geld. Daher erläutern wir Ihnen gerne, zu welchem Kurs Sie sich von einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds trennen können, welche Faktoren bei der Kursermittlung eine Rolle spielen oder auch einfach nur, warum in vielen Fällen auch ein Kurs von weniger als 100 % der Beteiligungssumme zu einem positiven Anlageerfolg führt.

Wesentlicher und objektivster Anhaltspunkt für den Ankaufskurs ist nach unserer Überzeugung der sogenannte „innere Wert“ der Beteiligung. Bei der Ermittlung des „inneren Wertes“ wird fiktiv die Auflösung/Liquidation des betreffenden Fonds unterstellt, d. h. für die Immobilien bzw. für das Investitionsobjekt wird der sogenannte Verkehrswert überschlägig ermittelt und von diesem Wert werden die vertraglich vereinbarten Veräußerungskosten sowie die aktuellen Fremdmittel abgezogen bzw. die Liquiditätsreserve hinzuaddiert. Der verbleibende Nettoveräußerungserlös wird zu dem Gesellschaftskapital ins Verhältnis gesetzt und als Prozentsatz ausgewiesen.

Aus der nachfolgenden Berechnung am Beispiel eines geschlossenen Immobilienfonds wird deutlich, dass der Verkehrswert der Immobilien und der Stand des Fremdkapitals maßgeblich Einfluss auf den inneren Wert und somit auf den Zweitmarktkurs haben. Eine während der Fondslaufzeit erfolgte Tilgung der Fremdmittel führt damit zu einem höheren Zweitmarktkurs. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie werden u. a. folgende Faktoren berücksichtigt:

Immobilie 1Immobilie 2Immobilie 3Immobilie 4
Ist MieteTEUR 3.256TEUR 4.813TEUR 4.274TEUR 3.898
Abschlag Markt-Miete zu Ist-Miete5 %0 %10 %20 %
Annahme permanenter Leerstand5 %0 %0 %5 %
Nachhaltig erzielbare Marktmiete*TEUR 2.939TEUR 4.813TEUR 3.847TEUR 2.962
Verkaufsfaktor14fache14fache13,5fache13,5fache
VerkehrswertTEUR 41.146TEUR 67.382TEUR 51.935TEUR 39.987

* Leerstandflächen wurden mit realistischen Mietansätzen bewertet

Verkehrswert gesamtTEUR200.450
./. Veräußerungskosten 4 %TEUR8.018
./. FremdkapitalTEUR120.307
+ LiquiditätsreserveTEUR15.986
+ nicht verbrauchtes Damnum, ZinsvorauszahlungTEUR0
NettoverkaufserlösTEUR88.111
Innerer Wert
bezogen auf Gesellschaftskapital in Höhe von 130.000 TEUR
67,78 %

Der so ermittelte innere Wert stellt somit den möglichen Erlös des Anlegers dar, der voraussichtlich bei einem zeitnahen Verkauf der Immobilien und Liquidation des Fonds erzielt werden könnte. Das gebundene Kapital eines Anlegers mit 50 % Steuersatz mit einer Beteiligung am o. g. exemplarischen Fonds lag nach elf Jahren Haltedauer bei ca. 34 %. Damit wäre ein Verkauf zu vorstehenden Werten sogar mit Gewinn möglich, obwohl der realisierte Kurs unter 100 % des Nominalkapitals liegt.

Der tatsächlich erzielbare Zweitmarktkurs ist jedoch abhängig von Angebot und Nachfrage. Er wird daher in der Regel nicht dem inneren Wert entsprechen, sondern sich an diesem orientieren.

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